补短避险，物流地产成万科、平安等转型“新药方”

物流地产，是一片蓝海市场。3月14日，在万科2015年业绩发布会上，万科高级副总裁谭华杰表示，在中国所有不动产门类中，物流地产是最大的蓝海市场，也是目前中国所有的不动产类型中租金收益率最高的，万科将不会放弃这个机会。

物流地产市场的利益确实巨大，国内的一些企业相继“跨界”玩物流，其中不乏万科、平安这样的地产巨头、金融巨头，而在这其中最不能忽略的就是菜鸟网络，阿里巴巴旗下“终极必杀技”。

2015年是物流地产最疯狂的一年，在这一年的物流地产市场中，出现了十年来从未出现过的竞争对手，最经典的三个企业就是万科、平安、菜鸟。万科做的是传统地产生意，却在2015年强势进入物流地产领域，并在2016年表示会继续发力。平安做的是金融保险领域，在2015年年初宣布进入物流地产市场，成立单独的事业部大举进军这一领域。菜鸟走的是快递+货站的路线，主打大数据、社会化协同物流平台，但这并没有阻止菜鸟拿地的脚步，现在单凭土地储存规模这一块，菜鸟在行业中已经举足轻重。

下面先来回顾一下，近几年来万科、平安、菜鸟在物流地产领域的布局：

一、传统地产商万科

1、2014年5月16日，万科借签约河北廊坊项目宣布进军物流地产领域；

2、2014年10月，万科前高级副总裁肖莉公开表示，万科在未来将会在物流领域引入黑石、kkr、凯雷等战略投资伙伴；

3、2015年5月中旬，万科山东济南空港现代物流服务基地项目正式签约；

4、2015年6月初，中铁物流集团与万科在北京达成战略合作协议；

5、2015年6月中旬，万科撤销物流地产事业部，成立万科物流地产发展有限公司，美国黑石集团也是股东之一；

6、2015年6月中旬，万科已拥有武汉阳逻和贵阳龙里两个物流地产项目，另据公开资料显示，万科已在香港成立至少20家与物流相关的企业；

7、2016年3月14日，万科高级副总裁谭华杰在万科2015年业绩发布会上表示，万科将不会放弃物流地产这个蓝海市场；

8、据万科年报显示，截止到2016年3月，万科已经获得的物流仓储权益建筑面积超过了35万平方米。

二、金融保险巨头平安

1、2014年9月，国内第三大物流地产运营商五洲国际控股以最高不超过15亿元的投资金额宣布引入平安不动产为战略投资者，拟于5年内就物流项目进行投资；

2、2015年年初平安不动产旗下成立了物流地产事业部，很快平安将事业部独立为一家物流地产投资公司；

3、平安不动产旗下成都龙泉物流项目位于国家级成都经济技术开发区内，是天府新区龙泉功能区的一部分，项目总租赁面积约45万平方米；

4、平安不动产旗下成都空港项目位于成都国际航空物流园内，项目总租赁面积约为9万平方米，目前已建成的一期、二期高标准库已全部满租，主要租户包括中国移动、中集、UPS等公司；

5、2015年10月27日，中国平安宣布与美国Blumberg Investment Partners合作，双方将投资于美国的长期优质租赁资产，初始投资组合包含多个核心市场的全新物流资产，项目价值超过6亿美元。

6、据了解平安不动产将在2016年启动赴港上市计划；

三、大数据、社会化协同物流平台菜鸟

1、2011年底，阿里在天津京滨工业园投资建设华北电子商务物流中心项目，总投资30亿元，总占地1500亩，其中一期投资10亿元；

2、据公开资料，菜鸟网络成立后看中的第一个地块，是武汉江夏区金口街道旭光村的2200余亩土地；

3、菜鸟网络在国内十几个城市拿下了多个地块，包括杭州、金华、海宁、广州、武汉、天津等，北京项目也在推进；

4、据一位长期跟踪电商物流业的业内人士称，“菜鸟”在300多个城市布点，往往一个项目就占地千亩；

5、根据罗兰贝格的报告，菜鸟在郑州拿地投入建仓储的投入是47亿元，武汉拿地建仓储的投入是60-80亿元，成都双流拿地建仓储的投入是20亿；

6、仓储之外，菜鸟网络还会建立起商业项目，并鼓励租户在园区内开设类似于品牌旗舰店的O2O体验店；

电商促进物流的发展，而商业地产也因电商的冲击导致利润低下，各大房产商都有转型涉及物流地产领域。2016年年初，物流地产开发商易商计划在香港进行首次公开募股，筹资10亿美元。如果此次上市计划能够成功，易商将成为国内第一个赴港IPO的物流地产商。据了解，宇培和平安不动产也将在2016年启动赴港上市计划。如同快递企业一样，集中爆发上市潮，物流地产领域似乎也要集体向前跨步。

国内房市过热，导致地产商纷纷圈地盖楼，最后造成房地产库存过剩，而商业地产也在电商的冲击下利润急下，不得不转型寻求新的出路。早前的SOHO3Q走的也是商业地产路线，后来由于盈收不平衡，转型做了短租办公空间，现在来看选择似乎是对的。商业地产在市场的重冲击下，转型寻突破，欲以物流地产为跳板摆脱窘境，虽然现在的情况看似良好，但是在转型的背后依然存在着一定的风险。