万科欲打包物流地产上市 引入美国黑石

化重为轻的“黑石”

“这条新闻最大的亮点不是成立万科物流公司，而是美国黑石集团也是股东之一”在克尔瑞研究中心分析师朱一鸣看来，物流地产是典型的重资产运营。在成功引入黑石基金战略投资者之后，万科有望实现普洛斯式轻资产模式。

去年10月，万科前高级副总裁肖莉便向媒体透露：“目前，国内的仓储建设远远跟不上网购行业的发展，万科认为物流地产发展空间巨大。未来，我们将引入黑石、凯雷等战略投资伙伴。”

黑石集团最早成立于1985年，以并购业务起家，目前业务覆盖私有股权投资基金、房地产基金以及对冲基金、债务投资等诸多领域，资产规模超过800亿美元。已经成为亚洲房地产市场最大买家的黑石集团，如今更是对中国动作频频；商业地产之外，物流地产是黑石在中国下一个重点培养对象。

此前，由黑石牵头的基金财团已与中国最大的农产品市场运营商之一的寿光物流园达成协议，将在寿光物流园香港上市之前，对其进行大约6亿美元的投资，占寿光物流园30%的股权。

最终促使万科选择美国黑石基金作为战略投资者，在业内看来，除了透过黑石有望实现普洛斯式轻资产模式。借助其超前投资眼光和基金化运作经验，更是凸显万科雄心勃勃的扩张计划。

“通常一个物流项目的培育期在3-5年，如果按照行业10%的回报率，等到物流项目收回投资，需10年之久，这占用了企业较大的资金及精力。即使像万科这样资金实力雄厚的企业，如果完全靠自身资金投入，也是做不了几个物流项目，”朱一鸣认为，物流地产属于典型的重资产运营，但在成功引入黑石基金战略投资者之后，万科便有望实现普洛斯式轻资产模式：即万科开发物流项目，由黑石收购，进行基金化运作，万科保留项目长期运营权，收取部分管理费用，并坐享基金分红，也即万科所谓的“小股操盘”模式。

要维持这家地产巨无霸正常运转，万科必须以可观的土地储备作为发展基础。

时代周报记者翻阅万科年报，截至去年末，万科新增加开发项目41个，按权益计算的占地面积约206万平方米，对应的规划建筑面积约591万平方米，平均楼面地价约4372元/平方米。与2013年相比，2014年万科的拿地规模明显减少。其土地投资力度更是接近2008年的低点。

对于房企而言，土地就是粮草，没有土地都是空话，这直接影响便是万科股价的持续走低。

中国中投证券称，5月份，万科新增4个项目，合计权益建面120万平方米，楼面均价4596元/平方米。拿地权益金额55.3亿元，环比4月增加了177%。前5月，万科累计新项目权益建面412万平方米，支付土地价款172亿元，同比分别增长34%和55%。这当中，万科实际拿下的物流地产总用地面积已经达到100万平方米左右。