集资33.6亿港币，中国首家物流地产上市

　中国物流资产，是首批进入中国物流设施市场的专业公司之一，目前在内地8个省份及直辖市拥有物流网络及设施，主要集中在环渤海区域，长江三角洲及珠江三角洲，其服务的客户包括京东商城、聚美优品等电商公司，顺丰速运等第三方物流公司以及小米、格力等零售商、制造商。

　　7月15日，中国物流资产(01589)正式在港交所挂牌上市，电子商务大发展时代，香港资本市场又迎来一支“物流概念股”。该公司也是目前中国本土第一家专注于物流地产的上市公司。

　　据了解，中国物流资产2003年开始开发、营运及管理物流设施，是国内首批进入物流设施市场的国内企业之一，同时也是国内前三大优质物流设施供应商中唯一的中国企业。

　　近年来，随着电子商务的爆发，中国物流市场迅速扩张。数据显示，截止2015年末，仅第三方物流公司收入达1590亿美元，2010年到2015年复合增长率9.1%。

　　在此背景下，中国物流资产财务也进入高速增长阶段，近三年的收入、核心纯利、总资产的年复合增长率都超过80%，最高达136%。

　　而随着对电商发展势头的乐观预计，中国物流资产制定了愈加庞大的扩张计划。

　　对中国物流服务业而言，发展的最大机会在于，电子商务和第三方物流市场迅速崛起背景下，优质物流设施的面临严重短缺的现实。

　　据戴德梁行数据，截止2015年底中国人均仓库面积仅为0.9平方米，远低于美国人均5.4平方米，以及日本人均4.4平方米的数据。

　　据中国仓储协会数据，截止2015年底，中国物流设施总面积为12.60亿平方米，而其中70%建于90年代以前。属于现代电子商务公司、物流公司要求的，具备电梯、消防、24小时安保监控等服务的优质物流设施仅1900万平方米，占全部物流设施面积比率不足2%。

　　优质物流设施目前仅能满足一二线城市的半数需求，未来增长空间极大。正因如此，近年来房地产行业龙头企业纷纷布局物流地产和物流设施领域，行业竞争逐步加剧。 　　　　

　　目前在国内，能够提供优质物流设施的供应商中，中国物流资产名列第三。位居第一的普洛斯为新加坡企业，占据了大约58.6%的市场份额；第二名为嘉民集团占据8.2%；随后便是占据6.6%市场份额的中国物流资产。

　　截止2016年3月31日，中国物流地产已经在全国八个省级区域，运营有总建筑面积约100万平方米的项目，另还有110万平方米项目在建，以及90万平方米待开发。一个全国性物流设施组合已经基本构建成功。

　　为了继续扩张物流设施，中国物流资产准备在中国三个最重要的经济区，即长三角、渤海、珠三角，以及其他经过甄选的省会物流枢纽新建54个物流园。

　　截止2016年3月31日，该公司已就34个投资项目签署了32个投资协议，覆盖将在19个省、市收购的规划总建筑面积共360万平方米。

　　根据此扩张计划，中国物流资产表示其持作未来开发的土地及投资项目能为未来三至五年的扩张提供充足的储备。

　　原有的市场份额，加上扩张计划，优质物流设施供应预期将出现显著增长。

　　在全部物流成本中，物流资产公司方面的仓储成本大约占据了34.3%。

　　物流资产公司主要给第三方物流公司、电子商务平台、零售企业等提供仓储、交货、加工及包装、货运代理和信息服务等方面的服务。

　　中国物流资产客户主要分三类，按2015年收入划分，最大收入比重来自第三方物流服务供货商，占收入49.5%，其次为电子商务公司，占27.2%，零售商、制造商及其他商家占23.3%。

　　第三方物流服务供应商包括顺丰速递、利丰及中国外运等；电子商务公司包括京东、聚美优品及本来生活等；以及大型零售商或制造商如小米、博世及格力电器等，客户质量相对较高。

　　在行业高速发展的同时，物流设施每平方米租金也在增加。数据显示，2013年每日每平方米租金为0.73元，到2014年增长到0.75元，到2015年则增长到0.87元。预计未来由于供给持续小于需求，每平方米日租金将进一步提高。

　　受惠于租金提高，建筑面积增加等，据了解，从2013年到2015年，中国物流资产财务数据增长非常可观：综合收入从2013年的人民币4900万增至2015年的1.63亿，年复合增长率82.5%；核心纯利从1120万增至4370万，年复合增长率97.9%；总资产从19.58亿增至108.75亿，年复合增长率为135.6%。

　　另据戴德梁行数据，按交易总量计算，中国电子商务市场将从2015年的3.8万亿增长到2018年的7.5万亿，年复合增长率25.4%。

　　电子商务市场的持续增长，在给物流服务业带来更多机会的同时，也将进一步促进租金价格上扬。

　　综合考虑行业增长速度，建筑面积的扩张状况等因素，中国物流资产未来财务增长仍然是可以期待的。

　　对于中国物流资产这类重资产公司而言，业务发展前期的资本开支巨大，是一个绕不过的坎儿。

　　据了解，2015年中国物流资产投资活动所用现金净额为31.14亿元，主要用于开发及收购投资物业。2014年投资活动所用现金净额为16.25亿元，同样用在业务扩张上。而2015年融资活动所得现金净额为32.14亿，2014年为21.50亿元。

　　项目前期资本开支巨大，会造成的最显著问题是收入偏低，实现收支平衡的风险加大。

　　就目前而言，中国物流资产资产负债比率为48.2%，比例不算高。

　　而根据中国物流资产的扩张计划，准备在2019年底新建的54个物流园，预计2016年产生总支出为21.16亿，于2017年、2018年、2019年产生的支出大致为39.91亿、63.74亿和15.35亿，四年总资本支出超过140亿元。

　　巨量的资本支出计划，将给公司筹款能力带来挑战。而巨量支出之后投资的物业缺乏流动性，又降低了公司应对风险的能力，使公司面对不断变化的经济、金融和投资条件而出售物业时的能力有限。