商贸物流地产模式闪现困境

？不过2016年以来，公开场合中难觅舒策城身影。与以往四处奔走拓展项目不同，今年公开的报道中仅有6月16日，舒策城与铁岭市委书记吴野松会面，舒策城表示公司将进一步加大投资力度，在农业产业物流等方面探索合作机遇。

？？或许能从2015年的财务数据中窥见一角，数据显示，去年全年集团营业收入为人民币33.3亿元，较2014年收入下滑22.6%，公司股权持有人应占年内亏损达到4.8亿元，同比下跌290.5%，五洲国际正在经历什么？

？？净资产负债率过百

？？短期偿债压力大

？？对比往年的财务报告不难发现，五洲国际对外拓展的步伐正在放缓。

？？截至2013年12月31日，五洲国际竞得了分别位于河南洛阳市、江苏宜兴市、山东烟台市、吉林省长春市及吉林市、辽宁沈阳市等9座城市10幅土地使用权。2014年全年，五洲国际共竞得4幅土地使用权。而到2015年，全年成功竞得土地使用权减少到3幅土地。

？？2016年已经过半，目前五洲国际仍没有公开宣布有竞得任意地块。

？？与正在减速的土地市场进军步伐一致的是，五洲国际的营业收入同样在经历较大幅度的下滑。2013年，集团总收入及毛利分别为人民币40.5亿元及人民币17.7亿元，同比分别增长79.7%及47.3%；当年集团股东权益应占净利为10.2亿元，同比增长45.8%。

？？2014财年，五洲国际的增长开始放缓。报告期内集团总收入为人民币43.1亿元，同比增长6%，不过毛利同比减少15.3%至人民币15亿元；同时集团的股东权益应占净利润也由2013年的10.2亿元下滑至2014年度的2.5亿元。

？？2015年，五洲国际的财务数据继续经历大规模下跌。集团年内录得总收入为33.3亿元，较2014年下降22.6%，而集团股东权益应占净利润亏损至4.8亿元，这是五洲国际自2013年上市以来首次亏损。

？？对于净利润亏损，五洲国际解释主要是由于收入减少，但中国房地产报记者发现深层次原因或为融资成本增加导致。

？？言之凿凿却不具有说服力。虽然2015年度五洲国际的物业销售收入为38.8亿元，同比下滑24.3%，不过下滑主要原因是“售予客户的物业平均售价减少所致”。加之同期的公司管理费用并没有出现较大幅度增长，以及所得税大幅减少，可以判断集团的亏损另有他因。

？？进一步分析五洲国际2015年财报可以看出，集团的财务数据在期内有一项增长迅速——融资成本在去年达到3.7亿元人民币，相对于2014年的1.2亿元增长211.6%，增幅主要是由于用于业务运营和发展资金的银行贷款增加以及优先及可换股票据发行，使得利息开支增加。而利息部分的增长占到了集团净利润亏损的一半。

？？五洲国际一共借了多少银行贷款？数据显示，集团的计息银行及其他借贷、优先及可换股票据分别为49.6亿元与25.5亿元。仅银行借贷一项数额已经超过五洲国际一年的营业收入总额。

？？这种巨额银行借贷体现在上市公司的财务报表中则是畸高的净资产负债率。中国房地产报记者发现，按照净负债组成，银行贷款、优先及可换股票据总额减去现金及现金等价物，与集团所有者权益的比值，也就是净资产负债率高达123.5%，相对于去年86.2%的水平激增近乎一半。

？？且这种高净资产负债率有短期继续走高趋势。因为在集团49.6亿元的银行借贷中，约有27.9亿元需要在一年内偿还，可以说这种债务的配置结构已经处在失衡的边缘。

？？雪上加霜的是，五洲国际在银行的受限制存款增加。五洲国际2015年报中披露，截至2015年12月31日，集团银行结余及现金（包括受限制现金及已抵押存款）相比2014年12月31日上升41.6%，部分现金为受限制银行存款，限用于物业发展，该等受限制银行存款将在对于有关存款的相关物业竣工后解除。2015年12月31日，集团的受限制现金为人民币15400万元，同比增长了73.9%。

？？针对五洲国际资金状况，中国房地产报记者试图联系采访五洲国际副董事长舒策丸及相关负责人，不过截至发稿前未有回复。

？？住宅项目输血

？？公司股权贱卖

？？商贸物流地产核心业务商铺出售乏力并不是五洲国际独有现象。包括卓尔发展与毅德国际在内的行业代表都出现物业销售类业务下滑趋势，其中卓尔发展的物业销售下滑同比达到63.3%。

？？且商贸物流城这些项目有共同的特征，一是开发周期长、先期投入大，融资的杠杆比较高，去化慢。

？？“不可否认的是，电商对这种线下专业交易市场的冲击是巨大的，而以往被一些投资能力较弱的投资者所青睐的商铺投资前景堪忧。”包括上海凡宜和仓储有限公司常务副总经理郑卫华与中城仓储执行董事周建成在内都曾做过这样的预测。

？？为避免长时间、高强度对资金的占用，中国房地产报记者了解到这种商贸物流地产模式通行的做法是在商贸物流城拿地阶段就与地方政府进行沟通，划出专门区块用于开发配套住宅或者公寓出售，从而缓解项目对于资金的占用。

？？不过在上市公司负债不断积累，银行借贷已经难以支撑起开发—销售—还贷的滚动模式时，这些公寓与住宅项目就成为公司的“救命稻草”。

？？例如五洲国际旗下项目公司南通五洲商业投资有限公司开发的南通通州区五洲幸福湾小区，2013年底，200多名业主和该公司签订了销售合同，约定2015年6月交房，可直到2015年底业主才拿到钥匙。不过据《每日经济新闻》报道，业主们随后发现，新房根本没有竣工备案，无法办理产权证。

？？根据报道，南通市通州区住房和城乡建设局已经证实，由于项目处于质押状况，所以至今还未能办理产权证。

？？一位接近五洲国际高层的人士向中国房地产报记者透露，该项目质押确实由于上市公司资金问题，而质押所得也将有一部分填补即将到期的银行借贷。

？？除了项目质押外，五洲国际还在通过二级市场贱卖股权套现。去年11月9日，自然人孙宏兵以3.2亿港元狂揽五洲国际控股9.36438亿股，占五洲国际已发行股本18.77%，较该股停牌前价格折让高达51.43%。

？？信息显示，此孙宏兵正是融创中国董事长孙宏斌的弟弟，仅靠此次交易，以当天收盘价0.87港元计算，股票于11月20日复牌后急涨，曾一度飙涨31.43%至0.92港元。孙宏兵账面浮盈154.59%，大赚4.94亿港元。停牌之前，五洲国际股价连续多日大跌。

？？另外，P2P互联网金融也成为五洲国际借力摆脱高负债的选择之一。今年4月29日，五洲国际宣布与红岭创投签署战略合作框架协议。

？？据红岭创投方面介绍，协议内容涉及：双方将在全国范围内就资产重组、资产并购、互联网金融服务、信息共享等四大方面进行合作。红岭创投在项目开发、建设、运营、并购等方面为五洲国际提供全方位资金支持。

？？不过天下没有免费的午餐，所谓的资金支持更多是一种以贷还贷的手法。红岭创投旗下针对房地产企业的借款标类型包括快借标、议标、特定标以及推荐标，这些企业借款方案的平均利率在12%左右，一般周期在1至2年。

？？换句话说，当五洲国际还上银行贷款时，舒氏兄弟要考虑的是如何再去填补新的窟窿。